加拿大非税务居民卖房如何报税？如何降低预扣税款？

近几年，加拿大房地产增值快速，很多海外买家挣得盆满钵丰。

海外买家在出售加拿大房产的时候，应该怎么算税呢？

首先，我们需要考虑两个问题：

1. 税务居民与非税务居民身份的界定

2. 根据税务身份的不同，采纳不同的纳税原则

本期话题重点针对加拿大非税务居民的情况展开税务讨论。即海外买家不在加拿大居住，没有加拿大身份。

如果个人税务情况复杂，建议咨询会计师，获得专业建议。

非居民卖房的税务流程

非税务居民卖房的税务流程如下：

• 是否有报税临时税号或者曾经有过SIN？如果没有需要申请
• 清税证明（Certificate of Compliance）
• 最后一次卖房税务申报

当非税务居民卖加拿大房产的时候，有责任在交接前至少30天通知税务局卖房子。如果没有通知税务局，也可以通过在交接以后的10天之内申请清税证明来告知税局。

如何降低预扣税款？

交接的时候，律师会按照非税务居民身份，预留25%的销售价格作为预扣税。

很多海外买家都很震惊，为什么要预扣这么多？因为这样会很影响现金流或者潜在的投资机会。

这个时候，我们需要及时申请清税证明，一旦税务局认同并获批清税证明，您就可以按照资本利得的25%支付预扣税，从而明显降低预扣税款。

什么时候申请清税证明？

我们可以在一拿到确定的买卖合同，或者在最后律师交接完以后的10天之内提交申请。

需要注意的是，如果我们超过交接以后10天再提交清税证明的话，罚金为$25/天，最高$2,500. 如果房子最后是亏钱出售的，这个清税证明也是需要申请的。

税局审批完清税证明，一般先会来信或者电话通知付税，等您成功支付预扣税后，清税证明正式文件就会批下来。

税务局审批需要2个月左右。在疫情期间，我们的客户一般都是4个月左右才批下来。

如何计算清税证明里的房屋成本（ACB） ？

费用大致包含：买房价格，土地转让税，交接的律师费，任何让房屋产生增值的维护费用。

在申报卖房的个人收入时，可以把中介费和卖房律师费进行抵扣。

最后的税务申报

最后一步，在申请完清税证明的第二年初，我们可以做卖房的税务申报。

非税务居民只有联邦税务责任，没有省的税务负担。但是，非居民还将被征收非税务居民附加税（Non-resident surtax），这个税是48%的联邦税金。

如何计算应纳税所得呢？

用最后收入减去符合要求的费用，产生的资产利得的一半，算作当年应纳税所得额。

2021年加拿大联邦阶梯税率

• 15% on the first $49,020 of taxable income, plus

• 20.5% on the next $49,020 of taxable income (on the portion  of taxable inocme over $49,020 up to $98,040), plus

• 26% on the next $53,939 of taxable income (on the portion of taxable income over $98,040 up to $151,978), plus

• 29% on the next $64,533 of taxable income (on the portion of taxable income over $151,978 up to $216,511), plus

• 33% ot taxable income over $216,511

非税务居民卖房程序复杂，抵扣费用也很多原则。

如果您对非税务居民卖房有问题，欢迎咨询铭智注册会计事务所，我们将为您提供最优的税务方案。