非税务居民投资加拿大房产之出租房税务问题

17 2 月, 2021
非居民税务

前言

加拿大房地产一直很受海外投资者的追捧。在2017年4月21日，安省政府颁布了海外买家税，这对非居民房产投资有一定影响。铭智会计师事务所将会给您分享一系列关于非居民房产投资的相关税务问题。

非居民房产投资主要分以下几类：

1. 非税务居民出租房的税务问题；

2. 非税务居民卖房的税务问题；

3. 在2017年4月21日以后投资的房产，申请海外买家税rebate 15%的问题。

本周推文主要分享非税务居民出租房的税务问题，包含租金收入与税务申报，以及如何支付预扣税的问题。

系列一：非居民出租房的税务问题

非居民在加拿大有出租房的收入，按照税法需要按每个月的毛收入交25%的预扣税（withholding tax）。您或者您的加拿大代理可以打电话给CRA开通NRK账户。这个账户就是每个月付预扣税的通道，跟个人所得税不是一个账户。如果您没有收到租金的情况下，则需要打电话通知税局，那么这个月就不需要交预扣税了。来年3月底之前，您的加拿大代理需要给您出NR4税表。如果您按时缴付预扣税，从税法来说，您在加拿大的税务责任就完成了。

但是我们的租房收入都是有成本，所以大家可以选择申报Section 216 非居民出租房申报表，从而申请退税。此项非居民税务申报时间是付完预交税的两年之内完成。当然，我们一般在每年3-4月的个人税季期间，帮非居民客户提早申报退税。

如果选择申报Section 216的情况下，我们还有一个办法帮大家降低预扣税款。我们可以申请NR6，按照租金净收入计算预扣税。您可以在每年的1月1日或者第一次收到租金之前，递交NR6表格并等待CRA审批通过。如果CRA批准通过，那么这一年的预扣税就按照申请的预估额度进行缴款。您的加拿大代理人可以选择每个月或者一次性付款。值得注意的是，在税务局没有批准通过之前，请大家还是按照毛收入的25%预扣。如果NR6申请成功后，非税务居民一定要在6月30号之前进行税务申报，否则任何的欠税，您的代理人会有连带责任！

Withholding Tax 付款流程

最后给大家分享一下，如何交witholding tax。简单来说，大家可以拿到税务局的付款单去银行付款。但是如果本人不在加拿大，也可以选择网银付款。

网银付款流程：

第一步：打开以下链接：

https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/fppp/mypymnt/pub/ntr.action?request_locale=en_CA

第二步：点击 Non-Residents，Part XIII-non-resident withholding tax

第三步：如果是每个月正常付款，点击下图Regular Remittance，如果是之前的欠款，就选择后者Arrears Remittance。