房东必看：加拿大非税务居民的房租收入如何报税？如何降低预扣税款？

加拿大房地产一直很受海外投资者的追捧。

在2017年4月21日，安省政府颁布了海外买家税，这对非居民房产投资有一定影响。

铭智注册会计师事务所将会给您分享一系列关于非居民房产投资的相关税务问题。

非居民房产投资的税务问题主要分以下三类：

1. 非税务居民出租房的税务问题；

2. 非税务居民卖房的税务问题；

3. 在2017年4月21日以后投资的房产，申请海外买家税rebate 15%的问题。

本文主要分享非税务居民出租房屋的税务问题，包含租金收入与税务申报，以及如何支付预扣税的问题。

非居民房租收入如何报税？

非居民在加拿大有出租房屋的收入，按照税法需按每个月的毛收入交25%的预扣税（withholding tax）。

您或者您的加拿大代理可以打电话给CRA开通NRK账户。这个账户就是每个月付预扣税的通道，跟个人所得税不是一个账户。

如果您没有收到租金的情况下，则需要打电话通知税局，那么这个月就不需要交预扣税了。

在第二年3月底之前，您的加拿大代理需要给您出NR4税表。如果您按时缴付预扣税，从税法来说，您在加拿大的税务责任就完成了。

但是，我们的租房收入都是有成本，所以，大家可以选择申报Section 216 非居民出租房申报表，从而申请退税。

此项非居民税务申报时间是付完预交税的两年之内完成。我们一般在每年3-4月的个人税季期间，帮非居民客户提早申报退税。

如何降低预扣税款？

如果选择申报Section 216的情况下， 我们还有一个办法帮大家降低预扣税款。我们可以申请NR6， 按照租金净收入计算预扣税。您可以在每年的1月1日或者第一次收到租金之前，递交NR6表格 并等待CRA审批通过。

如果CRA批准通过，那么这一年的预扣税就按照申请的预估额度进行缴款。您的加拿大代理人可以选择每个月或者一次性付款。

值得注意的是，在税务局没有批准通过之前，请大家还是按照毛收入的25%预扣。如果NR6申请成功后，非税务居民一定要在6月30号之前进行税务申报，否则任何的欠税，您的代理人会有连带责任！

预扣税如何付款？

简单来说，大家可以拿到税务局的付款单去银行付款。 如果本人不在加拿大，也可以选择网银付款。 网银付款流程： 第一步：打开以下链接：

https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/fppp/mypymnt/pub/ntr.action?request_locale=en_CA

第二步： 点击 Non-Residents，Part XIII-non-resident withholding tax

第三步：如果是每个月正常付款，点击下图Regular Remittance，如果是之前的欠款，就选择后者Arrears Remittance。

第四步：假如按月付款，下图Account Number 就是NRK号码；付款周期截至period end，是指您收到租金的月份。一般来说， 收到租金的当月，下个月的1-15号之间付款。如果晚付了，会产生10%的预付款的罚金

第五步：点击下一步进入付款方式，选择银行进入网银付款

由此可见，对于非税务居民出租房屋的预扣税问题，申请NR6是最有税务优势的一种方法。 但是，因为有连带责任，加拿大代理人也不是那么好找。

如果您对非税务居民投资房产有问题，欢迎咨询铭智注册会计师事务所。