楼花转让避坑指南

房产投资不仅能解决刚需，而且也是资产分配抵抗通胀的常见理财投资。本期铭智注册会计师事务所给大家分享关于投资楼花的税务问题。 

当建筑商开始预售还未建好的楼房时, 买方和建商会签订买卖协议 (purchase and sale agreement), 并定期支付定金(deposit)给予建商。当买方在完工前把购买权转让给另一个人时, 就是大家所俗称的楼花转让 (Assignment Sales) 。

资本利得(Capital Gain)还是生意收入(Business Income)?

楼花转让后所产生的收益会涉及到GST/HST和个人所得税,将依照不同的情况申报应税收入。以下是对收入的判定分享：

当初购买房产的主要目的(main intention) 是决定如何申报收入的重要因素。税法没有明确定义，但是通过法庭案例，税局列出来很多判定因素，有兴趣大家可以在税局网站详细了解。 

如果当初您购买房产时的主要目的是作为主住宅, 但因为一些合理的原因需要转让楼花, 税局将转让楼花所获得的收益视为资本利得(capital gain), 50%的收益需要缴纳所得税。 

如果从一开始您购买房产时的目的就是短期投资买卖, 税局将视为如同为出售商品, 楼花转让所获得的收益将成为生意收入(business income), 所有的收益100%算做当年应纳税收入。另外, 利润和定金, 还需要缴交GST/HST销售税给税局。 

在2022年5月7号税改前, 以安省为例, 假设您购买房产时的房价是$40万, 交了$6万定金给建商, 在不算其他费用的情况下, 你转让楼花$50万房价, 收到了$16万进账。

如果算上中介费5%，律师费等，按以上的例子，炒楼花的最终收益差不多只剩25%的利润。所以我们一般建议客人以长期持有为目的。

2022年财政预算税改 (Proposed Section 192.1)

今年2022年4月7号财政预算增加了一个影响楼花转让的税法: 从2022年5月7号起, 所有的楼花转让都需要缴交GST/HST 销售税, 但定金(deposit) 的部分则无需缴交GST/HST 销售税。房产交易文件必须做到符合要求！

按照上面的举例, 不论自住用途或者投资目的, 都需缴交$13,000 ($100,000*13%) 的GST/HST 销售税。

CRA高度关注多伦多地区的地产交易

在绝大多数的情况下, 税局视楼花转让为营业收益(business income), 如申报楼花收益为资本利得(capital gain), 则需做好准备等待税局随时的审计。近几年税局对于房地产交易审计非常多，涉及到个税申报，HST，新楼花的HST rebate。以安省为例，以下是税局网站的审计数据，供大家参考：

转让楼花涉及多项费用支出，如您打算参与楼花转让的交易, 敬请咨询您的会计师算清成本，税务负担,以免得不偿失。